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经济观察报 记者 田国宝 8月25日早晨,河北省三河市齐心庄李大路附近的一处工地,已经开始一天的工作。工地分为东西两个部分,中间正在修建一条公路。东侧的厂房接近完工,西侧的钢结构主体已经将建筑物的轮廓勾勒出来。

工地大门标注着“星谊银行二号供应链基地”、“东谊银河二号智能制造产业基地”、新宜中国、东久中国、锦都集团等字样,分别是两个项目及开发商、建筑商的名称。门前公示文件显示,竣工时间为2023年。

东久中国和新宜中国均由孙冬平创立,前者主要从事产业园区开发和运营,后者则专注物流园区的开发和运营,主要投资人均为华平基金。在官方宣传资料中,这两个项目也被视为华平基金旗下公司。

2021年底,东久和新宜正式合并成为东久新宜集团,三河的两个项目只是其在中国内地业务扩张的缩影。据经济观察报不完全统计,2020年以来,东久和新宜新开发或收购的项目超过37个。

不同于国内开发商多数专注于住宅业务,这家由国际知名基金投资的开发商更加偏好写字楼、产业园和物流园区等投资较大、回报周期较长的项目,业务遍及长三角、珠三角和京津冀等区域。

不仅仅是华平基金,另据消息,黑石集团新成立一只房地产并购基金,首期认购规模已经达到241亿美元,整个基金规模将达到301亿美元,虽然黑石没有明确该笔资金的具体投向,但中国无疑是其最关注的市场之一。

一位多年从事物流园区开发运营的人士告诉经济观察报,每一次危机爆发前后,都是外资加大投资和收并购力度的机会,“这一轮投资从2015年宏观降杠杆提出时筹划,2018年开始实施,这两年逐步加大力度”。

华平的投资

官方信息显示,星谊银河二号供应链基地占地217.7亩,总建筑面积24万平方米,总投资10.5亿元,主要打造汽车零部件和高端医疗器械等产业供应链,预计年营业额可达13亿元,吸纳600人就业。

东谊银河二号智能制造产业基地占地153亩,总建筑面积6万平方米,总投资4.7亿元,建成后主要“利用华平集团全球产业资源配置能力和强大影响力,全力打造专用设备制造业、汽车零部件生产等相关产业”。

这两个项目2021年5月拿地,9月开工,一位接近三河政府的人士表示,这是近些年三河市招商引资最为“高大上”的项目之一,“原来的好项目要么去北京了,要么去天津,很少能落到河北”。

两个项目北侧是已经烂尾五年之久的世界商谷项目,2012年,原籍广东的港商郭泰诚在三河意欲建立一个覆盖全球的商贸物流城,但在2017年因资金链断裂烂尾,其在哈尔滨、邢台及贵阳等地的商谷项目也陷入烂尾。

上述接近三河政府的人士表示,商谷项目是当地一个伤疤,为了这个项目,当地付出大量人力、物力和财力,“但结果却让人很受伤,等华平这两个项目起来后,让华平把商谷的项目接了,也算是了却一块心病”。

这并非异想天开,早在2019年7月,华平基金已经从当地开发商福成接手了京东福成农产品(000061)物流中心。该项目从2013年拿地一直没有动工,华平接手两个月,项目举行了集中开工仪式。

2020年6月,华平旗下新宜中国还在廊坊地区收购了固安航天兴邦机械制造有限公司;2020年9月,收购了廊坊高端综合科技园区项目;2020年10月,收购固安工业园内航天振邦公司189亩工业用地。2020年11月,在廊坊临空经济区以2.25亿元价格获得13.7公顷土地;2021年12月,在廊坊经济开发区以8240万元获得13.22公顷工业用地。综合来看,华平旗下的东久新宜在廊坊境内已经获取8个项目。

除了廊坊地区,2020年,华平基金在北京先后收购嘉逸物流(天竺)跨境电子商务产业园7.8公顷土地及顺义天竺7.33公顷工业用地;在天津武清和宝坻先后获得共计13公顷仓储用地。

除了工业用地和物流园区外,华平先后在北京通过收并购获取了望京电子城(600658)园区相关资产、文化创意大厦、融新科技中心等写字楼项目。此外,东久新宜在北京还有一部分项目在筹划中。

2020年至今,东久新宜在长三角获取项目超过30个,其中有一半以上项目为直接拿地开发,主要布局在上海、南通、无锡、苏州等城市。尤其是在上海,已经陆续布局9个产业园区或物流园区项目。

此外,东久新宜在深圳、佛山、重庆、武汉、郑州、成都等城市也获取了数量不等的物流园区和产业园区项目。

经济观察报不完全统计,2018年以来,华平旗下的东久新宜在内地通过收购和拿地发展的项目超过50个,其中绝大多数为产业园区和物流园区。2020年疫情爆发以来,华平明显加快了在中国的投资步伐,新建或收并购的项目超过37个。

经济观察报暂时未能联系到东久新宜公司就上述情况进行采访。东久新宜的官网显示,其在国内已经布局110个园区,总面积达到了1200万平方米,服务600多名客户。

外资布局

根据上述物流园区人士介绍,2008年金融危机爆发前后,摩根士丹利、高盛、普洛斯等外资抓住机遇,在中国进行大规模布局,“一部分是新建,但很大一部分通过收购旧厂房改造”。

在这一轮宏观经济降杠杆过程中,2018年开始,国际资本开始大规模抄底内地资产,黑石、华平、凯德等是其中的佼佼者。

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2018年黑石以12.5亿美元收购上海怡丰城及相邻办公大楼,2019年先后以4.8亿美元收购熙地港在郑州和西安的购物中心、以70亿港元收购海航旗下香港国际建投、以15亿美元收购上海长泰广场。

一二线城市核心区商办一直是外资涉猎的重要标的物,2021年2月,黑石试图以44亿美元私有化SOHO中国,当年9月该笔交易停滞后,黑石将收购目光从中国转向美国。

在国外,黑石收并购表现凶猛,仅在2022年上半年,先后将Resource REIT, Inc、PS Business Parks, Inc、Preferred Apartment Communities、皇冠集团及普洛斯物流资产等纳入名下,总耗资达到539亿美元。

除了商办资产外,物流园区也是黑石的重要收购对象,2021年黑石先后以11亿美元和12.6亿元人民币收购了广州富力空港物流园区70%和30%的股权,完全纳入其2017年成立的龙地物流名下。

根据龙地物流官网显示,自成立以来,龙地物流在三大都市圈及武汉、郑州、长沙、成都、西安等18个城市布局物流园区项目超过40个,运营面积超过500万平方米。大部分通过收购获得。

2018年以来,凯德也先后收购了上海浦发大厦、星港国际中心、中华两江春城等资产;基汇资本收购上海海洋大厦、上海MixC万象城四栋写字楼、上海凌空SOHO两座办公楼等资产;领展房地产基金收购了新怡景商业和北京京通罗斯福广场。

华平的主要不同是,通过东久新宜直接拿地开发,快速壮大了规模。

另一家澳大利亚华人创立的玉湖集团,2020年以来在深圳、广州、武汉、成都、眉山等地也大量布局冷链物流,同样是以收购、拿地及城市更新等方式获取。玉湖集团官网显示,其在广州、武汉、成都和眉山等4个项目总投资达到了590亿元。

上述物流园区人士曾在一家知名外资物流企业从事管理工作,他告诉经济观察报,与住宅房地产获取短期收益不同,外资更偏好获取具备长期持续收益的写字楼、购物中心、产业园区和物流园区资产。

在他看来,无论经济还是房地产,均具备一定周期性,低谷时布局,不仅竞争少,而且成本更低。等到下一个经济周期到来,“这些布局就开始发挥作用,一般是在估值最高的时候出售套现”。

抄底

黑石、华平、领展、凯德、普洛斯等外资,其投资密度与房地产行情正好相反,即房地产行情的好的时候,很少能看到外资收并购的身影,一旦房地市场下行,外资开始活跃。

从历史来看,2005年房地产在“国八条”、房贷利率上升等因素影响下,开始进入调整期,房地产成交增幅在二季度开始放缓,并逐步收窄。而2005年和2006年也是外资抄底最活跃的两年。

这两年,摩根士丹利先后拿下东海广场、上海广场、北京富利、上海世茂大厦等一线城市核心区物业;高盛收购百腾大厦,花旗收购上海永新广场,美林拿下北京银泰中心,麦格里将上海新茂大厦收入囊中,凯德将北京安贞华联商厦和望京华联商厦拿下。

2007年,随着楼市开始回暖,外资收购逐步减少,虽然2008年金融危机爆发,但由于4万亿投资出台,房地产低潮期并没有经历多久,仅发生黑石收购上海channel 1购物中心、基汇资本收购北京三里屯项目以及上海仙乐斯广场等少数几起并购。

此后数年,虽然也有零星外资收并购活动,但相对而言并不活跃,2013年房地产低落时,曾有短暂一波小高潮,基汇资本收购广州西城都荟广场和上海浦汇大厦,凯雷收购上海中区广场,黑石收购深圳SCP。

2017年全国范围内限购后,从2018年开始,外资收并购活动再次活跃起来,尤其是2020年三道红线实施以来,随着部分房企爆发流动性风险,外资的布局规模和力度均呈现“前所未有”的态势。

一家房地产企业的人士告诉经济观察报,一线城市核心区的物业都是绝版资产,比如上海陆家嘴(600663)、北京长安街沿线等物业,由于丰厚的租金回报,持有者一般不会考虑交易,而选择长期持有。

一旦经济下行或企业出现危机的时候,持有者才会考虑出售这类物业,对于资本来说,这是千载难逢的机会。“但凡能过得去,没有人会把这些资产卖出去的,谁都知道,一旦卖出去了,就很难再买回来了”,该房企人士表示。

所以,每次经济结构或房地产市场出现调整的时候,都是一二线城市核心区物业交易活跃的时候,这个时候,资本的优势就显现出来了,“一个城市就那么几平方公里核心区,谁拥有这些区域的物业,就等于躺赚”。

写字楼和购物中心如此,产业园区和物流园区同样如此,尤其是围绕机场、高铁站等交通枢纽,或者产业聚集地区,相关土地亦是稀缺资产,这些园区由于位置优质,极少会出现高空置率或租金下滑情况。

上述物流园区人士告诉经济观察报,早年他曾在北京空港物流园区操盘一个物流园区项目,即是通过收购老厂房改造而来,“那家企业是早年引进的,现在已经停业多年了,自己没有升级改造的能力和需要,就卖给我们了”。

该人士透露,彼时,他所在企业以相对较低的价格将厂区收购过来,经过升级改造后,一家跨国公司一次就签下15年租约,而且当时租金也极具诱惑力,“这家跨国公司是我们的老客户了,在其他地方也有合作”。

他所在公司通过类似方式收购了大量的项目,基本都改造成现代化的产业园区和物流园区,或者两者功能皆具的综合性园区,“你做的时间长,经验丰富,做的更好,就会吸引更多客户来合作”。

一旦具备类似能力后,也就顺理成章成为地方政府的座上宾,“同样是一块地,给了张三,可能仅创造100万元的税收,但是给了李四,能创造1个亿的税收,当然会用更多优惠来吸引李四来投资”,上述物流园区人士表示。

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