证券时报记者 张达

对处在调整期的房地产业来说,信心比黄金更重要。日前,国务院金融委会议及银保监会、财政部等的集中表态,体现了中央对房地产业发展的高度重视,显示出国家稳地产的决心,极大地提振了行业信心,稳定了市场预期。

实际上,去年底以来,中央持续为市场注入信心。多部门落实中央经济工作会议精神,在坚持“房住不炒”的基础上,稳妥有序纠偏,信贷政策逐渐宽松,合理的住房按揭贷款需求得到有效支持,市场预期逐步改善。特别是郑州19条稳地产新政出台后,楼市带看量和成交量都有较大提升。在一系列稳地产政策支持下,1~2月份,房地产行业生产指数同比下降3.1%,降幅比去年12月份收窄1.2个百分点,房地产下行态势有所减缓,一线城市房价率先企稳回升。

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与此同时,在个别房企出险后,金融监管部门第一时间采取应对措施,配合相关部门和地方政府,做好出险企业风险化解工作,指导银行业金融机构保持房地产信贷平稳有序投放,满足房地产市场合理融资需求。作为房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段,房企间的项目并购得到金融监管部门的大力支持。目前,已有多家房企发行了并购债,多家优质房企被银行授予并购融资额度,多家全国性金融资产管理公司也加入发债募集资金化解房地产行业风险之列。据不完全统计,开年以来,各种渠道的房地产并购类融资已超1500亿元。

房地产业规模大、链条长、涉及面广,对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。当前,防范化解风险、实现房地产软着陆是稳地产、稳经济的第一要务。“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式,占用了过多的金融资源,积累了不少风险隐患。尽管行业调整会有阵痛,但这是未来行业良性发展的必经之路,也有利于形成房地产新发展模式。

应该看到,我国仍处在快速城镇化阶段,2021年末常住人口城镇化率达到64.72%,每年城镇新增就业人口1100万以上,目前进城务工人员、新就业大中专毕业生等新市民约有3亿人,住房需求潜力巨大。同时,城镇老旧小区居民改善居住条件的需求比较旺盛。未来房地产行业仍有较大发展空间。

探索新发展模式,需要房企改变旧有经营模式,向高质量发展转变,寻求新的增长点和新的经营模式。探索新发展模式,需要推进住房供给侧结构性改革,坚持租购并举,多主体供给、多渠道保障,优化住房供应结构,特别是在人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房,因地制宜发展共有产权住房,加快发展长租房市场。探索新发展模式,还意味着土地、金融政策也要相应调整,既要支持中低收入群体的租房需求,也要支持收入相对稳定群体合理的购房需求。

值得注意的是,在国务院金融委会议提出“积极出台对市场有利的政策,慎重出台收缩性政策”后,财政部明确表示“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”。可以预见,接下来在坚持“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”目标下,一系列支持性政策将接踵而至,楼市回暖不会遥远。与此同时,随着有力有效防范化解风险的应对方案及时研究推出,房企将实现有序缩表出清,行业格局将得到重塑;随着一系列向新发展模式转型的配套措施出台,房地产回归居住属性,租购并举的住房制度将建立完善,房地产业有望实现良性循环和健康发展。

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